张永海【置业宝典】收藏必备：美国买房全攻略（下）-美西地产

【置业宝典】收藏必备：美国买房全攻略（下）-美西地产

美西地产
洛杉矶华人房产经纪公司

非美国本地居民 来美国购房也可贷款
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前面一篇文章中我们已经为您讲述了在美国买房所需的前期准备工作，今天我们继续为您介绍美国购房流程：
购房详细流程
①你需要先看中一套房子
建议在可能的情况下，尽量选择交通便利，位于好的Neighorhood和学区的房子。因为这样的房子，转手相对容易，并且在市场好的时期，增值空间比较大，在市场不好的时候也比较保值，不至于贬值的太惨。
寻找房子传统的办法是到当地的房屋中介机构一坐，找个地产中介(Realtor Agent)聊一聊，告诉TA你想要的地点、价格、面积、户型、学区等要求，然后中介就会把手上符合条件的房源列个清单给你，选出你感兴趣的，他就会带你过去看房。这个中介就成为了你的房产中介，也就是传说中的买方中介(Buyer's Agent/Sales Agent)。

在美国买房是一定需要中介的：
1) 非Open House的房子是必须由买房中介陪同去看的；2) 看好房后，出价Offer和后续的购房合同等都必须由双方中介来协助进行，整个交易过程，买卖双方甚至于是完全不碰面的。
房产中介的佣金，也就是中介费，一般是成交价的2.5%~3%，而在一宗房产交易(Real Estate Transaction)中，会同时存有两个中介角色：卖方中介(Listing Agent/ Seller's Agent)和买方中介(Buyer's Agent/Sales Agent)。他们分别代表房主和购房者进行沟通谈判及推动交易进行，所以在中介方面总的支出大概为房屋成交价的5%~6%。这笔钱都由房主，也就是卖方，在房子成交后支付。
②报价Offer
看中了房子后噬魂老祖，就该给房主下Offer了。
首先，房主会给出一个他的期望售价，你和你的中介商量后，会以正式的文件的形式，提出你们的报价(Offer)及其他一些要求，例如房内的冰箱、洗衣机、烘干机要留下、由卖方支付Escrow费用等等。如果房主同意了你的Offer，那么你们双方就会签署购房合同，正式进入购房流程；如果房主不满意你的报价，他可以不做回复，或通过Listing Agent在你的Offer的基础上回复一份Counter Offer，提出他的要求，双方可以这样你来我往直到达成一致。如果没有达成一致，这个购房当然也就终止了。
至于回价多少合适，无法一概而论。在房地产市场火热的地区，例如加州旧金山湾区，因为竞争对手太多，很多Offer都是直接在卖家的报价上加价出的，而在市场不温不火的地区，回价一般是对报价进行砍价。
前面提到的贷款预批准证明也就是在此刻派上用场。一旦卖方接受了你的Offer，房子就进入一种叫做Pending的状态，这意味着在这为期一个月左右的交易过程中，买卖双方都将受到购房合同的约束，卖方不能再接受其他人的Offer。所以如果最终没有交易成功，卖方相当于白白浪费了一个月的时间，尤其在卖方需要这笔钱急用的情况下，交易延误的代价可能是极大的。因此，在Offer中附上贷款公司/银行出具的Pre-approval letter已经基本是约定俗成的要求了。

当买卖双方就Offer的价格及条件达成一致，签署了确认文件后，购房合同就正式生效了，接下来你就要合同约定的时间内交付定金，提交贷款申请，和请专业人士来对房子状况进行检查。
③签署RPA - Residential Purchase Agreement购房合同
对多数人来说，买房是件大事，因此在签署合同之前，请仔细考虑自己的情况，用好其中的保障条款，为风险预留足够空间。
购房合同生效意味着双方就不能随意的退出此次交易了。好在有一项叫做Contingency的条款，它们是买家不损失定金(Deposit)合法退出购房交易的利器。要知道，定金一般为购房价格的1%~3%，一般会要求在签署购房合同后三天内将它交给Escrow公司。
Contingency一般有三种：Inspection Contingency，Appraisal Contingency和Loan Contingency/Mortgage Contingency。翻译过来就是，房屋检查附带条款异界流氓天尊，房屋估价附带条款和房屋贷款附带条款，它们是买家不损失定金合法退出购房交易的三大利器：
An Inspection Contingency (also called a “due diligence contingency”) gives the buyer the right to have the home inspected within a specified time period, such as 5-7 days. It protects the buyer, who can cancel the contract or negotiate repairs based on the findings of a professional home inspector.
房屋检查附带条款——买家有权在合同约定的时间内对房子进行检查，并可根据检查结果决定是否要取消房屋交易。
An Appraisal Contingency is an exit for a buyer. If a property is under contract for $600,000 and the appraisal comes in at $590苏江华,000, then the buyer has an option (in addition to other contingencies) to exit the deal.
房屋估价附带条款——如果专业的房产估价机构对房子的估价结果低于合同价格，买家可以选择是否需要取消房屋交易。
A Loan Contingency/Mortgage Contingency is a provision in the home purchase contract saying that if the prospective buyer cannot get a mortgage within a fixed period of time with the specified terms, the buyer can call off the whole deal and get back his deposit.
房屋贷款附带条款——如果在合同约定的时间内房屋贷款还没有获得批准，买家可以选择是否取消房屋交易。

这些Contingency是买房者的安全屏障，每个Contingency在购房合同中都有明确的时间期限，以Home Inspection Contingency为例，假设时间期限设置为17天，这就是说从购房合同生效的那天起，17天内，买方要完成房屋检查并明确是移除这项附带条款(Remove Home Inspection Contingency)还是退出购房交易。但是，即使超出了17天，Contingency是不会自动移除掉的，必须要买方签署移除文件方可(Contingency Removal Form)，这个17天的限制在于：若时间到了，买方不肯签署移除文件，卖方是有权力终止购房交易的。
以加州为例，标准购房合同中，各Contingency的默认时间期限如下：
- Home Inspection Contingency——17天
- Appraisal Contingency——17天
- Loan Contingency——21天
Contingency的约定时间到了，房主并不能强迫你签署Contingency移除文件，他只能终止购房交易，不过，常见的手段是，房主以终止交易来威胁你签署移除文件。
从买家的角度出发，Contingency保留的时间越长越好，至少尽量不要对默认的做删减，Loan Contingency建议至少增加到30天，能够保留至银行放款最安全。

④Escrow公司
整个购房交易将由一种叫做Escrow的第三方机构进行监管。买方所交的定金也好捕快春秋 ，后续贷款通过后银行的放款也好，都将被存放在Escrow公司为这宗交易开设的账户里，在房子过户登记之前，并不会进到卖家手里。同时，卖方这边也需要把房子的产权等相关资料交到Escrow公司手上。Esrow公司会在收到银行的放款后的一个工作日内，到房子所在的县政府(County)进行房屋产权转让的登记，然后才分钱给各方。
当然，Escrow公司的服务也是要收费的，通常是由买卖双方各出一半。也并不是所有的州都要求在购房交易中使用Escrow，但例如加州，Escrow公司则是必须要使用的。
⑤提交贷款申请
在美国，贷款买房的审核流程比中国要严格的多刺陵演员表 。
首先，银行会直接指定一家房屋估价机构来对房子进行估价(Appraisal)，马子跃估价结果若高于购房合同上商定的价格自然没有问题，一旦估价结果低于合同价格，那么银行只会批给估价金额的贷款，价格溢出的部分买家要自己补齐。如果买家不能够或者不愿意自己补足购房款，而卖家也不肯降低售价，那么买家可以使用Appraisal Contingency拿回定金退出交易。
其次，银行将通过调取你的信用报告(此时会再Hard Pull一次)，并且查询你过去三个月的银行账单(Bank Statement)，以及过去两年的报税记录和房租缴纳情况等信息狱锁狂龙2，以评估你的贷款偿付风险。这个过程中，你需要按照银行的要求提供各种资料，最近三个月的银行账单和工资单，最近两年的W-2表格，房租支票记录，非公民/绿卡居民还需要提供护照，Visa，I-94等身份证明材料。
贷款审核工作是由银行的Underwriter负责金琴牙科。若信用报告上显示你最近三个月有过Hard Pull，张永海Underwriter就会要求你就Hard Pull的原因给出合理解释。若银行账单上显示你有大额进账，Underwriter会要求你解释这些钱的来源。若你的租房记录显示你有过迟交历史(Late Payment)，没有合理的解释，Underwriter很有可能因此拒掉你的申请。
你的Loan Agent是你与Underwriter之间的中介，他只能协助你提供资料，以及与Underwriter沟通以推动审核进程，对申请能否通过并无决定权。为了避免贷款进度延误，请务必精确的按照Underwriter的要求提供资料，不要心存侥幸，Underwriter一定只会在你的所有资料都符合了要求后才会给予放行。
记住，虽然Loan Agent没有能力决定你的贷款能否获得批准，但是一个好的Loan Agent可以根据自己的经验，判断你获得贷款的难易程度，提早告诉你需要准备哪些材料，准备的材料是否合格等，以帮助你降低贷款被拒的风险，减少与Underwriter来回沟通的时间从推动整个流程在约定时间内完成。

贷款核准是整个购房交易流程中最为耗时耗力的环节，通常至少需要30天的时间。不过，据说也有两周内完成的案例存在。
整个申请过程中，根据Underwriter的审批进度，会依次出现三种状态： 1) Conditional Approval/Loan Commitment：有条件的批准，你会拿到一封叫Commitment Letter的文件，上面会列出Underwriter还需要你补足的材料，在这些材料被审核通过后，你才可获得贷款批准； 2) Final Approval/Clear to Close ：贷款申请获得批准，你会拿到一份叫Loan Doc的文件，上面会列明贷款的总额，期限，利率以及Closing Cost的各项细节。请仔细核对这些数字都没有问题后再行签字； 3) Funding：银行放款给到Escrow，此时贷款才是最终到手，而在此之前的任何阶段，都无法100%保证你能拿到贷款。
Loan Contingency/Mortgage Contingency的作用就是在贷款不幸被拒的情况下，赋予你退出购房交易，取回全部定金的权力。有些Buyer Agent或Loan Agent会在Conditional Approval阶段就建议你移除Loan Contingency，但于你自己最最安全的做法就是Funding后再进行签字移除。
⑥房屋检查
在等待贷款申请批准的同时，买方可以开始房屋检查。
你肯定不会希望买完房子，入住后发现里面一大堆东西需要维修，尤其是像屋顶，空调，热水器这类非常耗钱的维修，再加上美国的房子都是木头做的，感染白蚁如果不及时处理，后果十分严重，这些都使得常规房屋检查(Home Inspection)和白蚁检查(Termite Inspection)成为了二手房交易过程中买家必做的事情，其他还有Mold Inspection，Radon Inspection等，是否做就视情况而言了。

大部的Home Inspector都是应付了事，真正好的Home Inspector并不多见。而口碑好的Inspector的工作往往非常多，预约有可能要等上两个星期，甚至是一个月。此处强烈建议各位已然决心买房的小主们，在下offer之前，可以先预约好房屋检查的时间，大不了之后再改时间或者取消预约鬼怪公寓，也比临到头约不到只得寻找其他不靠谱的Inspector要好。
房屋检查完成后，Inspector会出具一份详细的图文并用的检查报告，拿到这份报告后，你可以和房主协商维修的事宜，譬如要求他在交房前找人解决掉其中比较大的问题，或者让房主直接返给你一些费用(Credit)，之后你自己找人维修扑克王粤语。
Inspector查的越仔细，越有利于你与房主的讨价还价，这就是为什么要尽量找认真负责经验丰富的Home Inspector。
Home Inspection Contingency就是在这个环节起作用的，如果房屋检查的结果太过糟糕，或者无法就维修补偿与房主达成一致，你有权退出购房交易，取回全部定金。
房屋检查的费用范围大概是$300~$500之间，和购买产权保险(Title Insurance)类似，同属于那种不做不能安心，但做了后又经常感觉没啥大用的购房支出。

⑦房屋过户(Close Escrow)
银行在你的贷款申请Final Approval后，会将贷款文件邮寄给Escrow公司黄启发，叫做HUD-1的表格，之后Escrow就会分别通知买方去签署贷款文件，卖方去签署产权转让文件等。
银行收到Escrow公司寄回的签署过的贷款文件后，就会进行放款，Escrow收到银行放款后，一般当天就会去County登记房子的产权转让，一旦产权转让登记在案了，就表示房屋过户完成了，之后Escrow会通知你去取新家的钥匙，然后你就可以享受你的新房子了。
大概会在房屋过户后一个月左右，你会收到一份由County Clerk-Recorder寄给你的平信：Grant Deed，俗称转让契约，类似房产证。如果没收到也没有关系，随时都可以去County再要一份。
后续在房屋买卖结束后的一段时间内，你陆续会收到各种和房子相关的文件、信件。这其中也包括各种骗局的信件，例如让你付好几十或者上百刀以获得房子产权转让纪录的拷贝，但其实这个拷贝完全可以自己去County的办公室免费打印，因此在浏览各种信件，尤其是需要回复个人信息或支票的信件的的时候不妨多留个心眼。
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