愤怒的小鸡【绿地海珀滨江】全方位楼盘解析-左眼看房

【绿地海珀滨江】全方位楼盘解析-左眼看房

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基础信息
区位
项目位于龙王大街与邺城路交汇处，属于河西南滨江区域，北边紧邻华侨城旅游综合体，南边为4大城市综合体，西边靠鱼嘴国际商务中心及鱼嘴湿地公园，东距河西CBD约3公里。


区位规划
河西南将成为南京市新的中心，是政府规划的现代化居住、工作、休闲等设施用地，属于河西建设重点区域。

将来四大城市综合体开业，华侨城欢乐海岸投入使用，能带动区域商业氛围；河西南外集团入驻，将提升区域教育资源水平。以及鱼嘴湿地公园、河西南生态公园的全面开放，也将为居民日常生活休闲提供了不错的去处。


交通配套
项目靠近扬子江大道、龙王大街及江东南路，可以快速抵达市区各个方向，方便出行广德人才网。紧邻规划地铁9号线及有轨电车2号线，距离即将要通车的S3号线和有轨电车1号线龙王大街站均在步行10分钟以内路程。


主干道：
扬子江大道，是南京干道之一，位于南京河西滨江，纵跨建邺、鼓楼区，也是一条城市快速路，能够从河西快速到达鼓楼区域，另可通过扬子江隧道过江前往江北方向。


地铁9号线（在建）：
一期工程途径玄武区、鼓楼区和建邺区，线路东起长途东站，沿建宁路方向一路向西，至下关站后一路南下进入河西新城拉瓦内利，南至绿博园站。二期工程将向南延伸至新城大街站，计划于2021年通车。



宁和城际S3（在建）：
一期工程途径雨花台区、建邺区和浦口区，线路东起南京南站，向西经过雨花经济开发区北部、铁心桥地区、河西新城南部，跨越长江，进入桥林新城，西至高家冲站，计划2017年底通车运营。


有轨电车1号线：
奥体东站-秦新路站，全线长7.76公里，设13个站点，发车间隔20分钟左右，最高运行速度50km/h。


有轨电车2号线（规划中）：
从河西中部经河西南部的邺城路，到鱼嘴地区，再到高庙路最后回到河西中部。（下图黄色虚线为有轨电车2号线规划路线）


教育配套
项目周边拥有优质的教育资源以及多所建设、规划中的学校。


由于项目未交付，学区暂未划分，参考一墙之隔的海峡城学区划分，有海峡城鹤琴幼儿园、海峡城小学（在建）、海峡城中学（在建），建成招生后，学区内适龄学生可报名入学。
海峡城小学（在建）——公办

海峡城中学（在建）——公办

海峡城鹤琴幼儿园（在建）——公办


周边其他学校：
南外河西小学（在建）

是否学区：划学区
办学性质：公办
学校设置：计划建设6轨36班全日制小学
学区范围：具体学区范围未定
学校动态：2016年开建，开学时间未定

南京外国语学校河西初级中学

是否学区：划学区
办学性质：公办
学区范围：江山大街以南，江东南路以东、以南。因处在建设开发中，暂无法确定施教区区域内符合义务教育入学条件的小学毕业生2016年入学到南京外国语学校河西初级中学。
学校动态：已建成，2016年9月开学

南京河西外国语学校

是否学区：不划学区
办学性质：民办（12年制，小初高）
招生方式：全市自主招生
学校动态：2016年9月1日开学心倾何处，招收小学一年级和初一年级

南京外国语学校青奥村小学

是否学区：不划学区
办学性质：民办
招生方式：全市自主招生
学校动态：2016年9月1日开学

附近规划中学校：
龙王大街以东、江山大街以西、扬子江大道以南、江东南路以北区域。该区域内除青奥村小学外特雷门琴，还有另一所规划中的小学，一所初中，一所高中。


商业配套
项目南边规划包含金地中心、正荣财富中心在内的4幅城市综合体地块，北部大体量的华侨城旅游综合体，以及升龙汇金中心，距离河西商圈也只有约5公里。


生活配套
项目周边拥有包含河西生态公园、鱼嘴洲头公园等多座休闲场所鹅蛋的吃法，距离河西儿童医院以及规划中的河西国际医院约2公里，银行主要集中在位于3公里外的雨润大街，菜市场等其他便民配套目前只有海峡城的配套女相王妃。


南京儿童医院河西院区

定位为以儿童医疗为特色的综合性医院（三甲综合性医院），以儿童诊疗为主，规划建设1000张床位，日均门诊可接待5000人次。2016年全面开诊，但未开放夜间急诊， 今年4月起急诊将全面开放。

河西国际医院（在建）

是一家具有国际先进服务水平和管理水平的国际医院，后续还计划建设养老和教学研发机构等项目，建设规模约500张床位。

明基医院

明基医院虽然不在河西南部的范围内，但是也是距离河西南部区域最近的一家现有国家三级标准的综合医院。医院设有内、外、妇、儿、中医、急诊等一级临床科室。

地块信息
地处河西南G61地块，于2015年12月23日被华侨城拍得，成交总价83亿元，成为2015年南京总价地王。
整个G61地块被分为A、B、C、D、E、F、G、H、I、J、K11个部分。其中，地块J、K部分为绿地操盘的住宅部分，即本案。


项目规划
项目住宅分为2期，一期共规划9栋楼。陈蓓琪二期共规划11栋楼（具体规划待定），预计2019年底整体交付。

占地面积
12万平方米
建筑面积
46万平方米
总户数
约2000户
车位配比
1:1.5
绿化率
35%
容积率
2.75

建筑
建筑风格为Art Deco风格，强调垂直线条和几何对称感。外立面为全干挂大理石材+铝板，层高3.15米。

用材比较：
铝板造价700-800元/平方米，相比目前大多数楼盘外立面用的造价仅在30元-180元/平方米的涂料和面砖，保温、隔热、防渗透性能更优，更能提升楼盘的品质和档次。
目前使用铝板的多是高品质楼盘，如上海汤臣一品、南京仁恒江湾城。

3.15米层高可以使视野更加开阔，舒适感更强。目前南京住宅项目层高一般在2.8-3米，经过装修之后，只有2.6米或2.8米左右，舒适性与开阔性都会受到一定的影响。

景观
项目打造社交型景观系统，包含景观花园、儿童空间，二期打造1500㎡下沉式会所、泳池。


物业公司
海珀滨江由绿地集团与华侨城集团共同打造，同时也引入华侨城物业作为小区的物业管理。
华侨城物业公司是首批获得国家物业管理一级企业资质的物业管理公司，公司业务范围覆盖深圳、北京、上海愤怒的小鸡、成都、南京、武汉等12个城市，拥有15家分、子公司。


施工单位
项目由绿地集团全资子公司-上海绿地建筑工程有限公司负责施工，是一家拥有国家建筑部批准的房屋建筑施工总承包一级资质的建筑公司，在全国创造了多个高品质项目。


绿地产品系列
老街系列：典藏海派风华的人文新城，中端产品品牌

新里系列：讲究生活格调品味，中高端产品品牌

新城镇系列：位于偏远区域或者新兴区域的新生活社区
海域系列：海派文化与异域文化结合，高品质别墅社区

海珀系列：追求尊贵的荣耀感和理性奢华，属于绿地住宅系列最高端产品系列，项目一般选址在拥有城市稀缺景观资源或繁华商务资源的地块，本案就属于此系列。


营销动态

项目预计2017年4月首开。
首开4栋楼，分别为1、2、7、8号楼，共5种户型。
三房：118㎡、133㎡、145㎡。
四房：155㎡、180㎡电磁风暴。
精装交付，共344套房源。

户型分布图


户型
118㎡／3房2厅2卫

户型点评：
三室朝南，采光好。
南北双阳台，空间灵活浮华饭店。
主卧配备独立盥洗室。
133㎡／3房2厅2卫

户型点评：
私属电梯，独享私人空间。
三室朝南，采光好战火风暴。
主卧配备独立盥洗室。
145㎡／3房2厅2卫

户型点评：
四室朝南，采光好。
南北双阳台，纵览风景。
主卧配备独立盥洗室、独立阳台。
155㎡／4房2厅2卫

户型点评：
私属电梯，独享私人空间。
南北双阳台，纵览风景。
主卧配备独立盥洗室、更衣室。
四室朝南，采光好。
180㎡／4房2厅2卫

户型点评：
私属电梯，独享私人空间。
南北双阳台，纵览风景。
主卧配备独立盥洗室、更衣室。
四室朝南，采光好。

装修
入户大堂采用精装修标准，大气尊贵。

进户门配备智能指纹门锁。

地板采用全石材交付，新风系统品牌为兰舍和大金，地暖品牌为威能。

厨房设计精巧，独立空调的设计使得厨房保持在恒定的26℃，保证烹饪时的舒适度。

新型的移动插座，可以随意移动、拆除、摘取，可以充分满足厨房电器的用电需求。采用防静电的橡皮质包边，能够保护电路防止进水。南京其他楼盘少见这种贴心设计。

卧室配备降噪门，地板采用15毫米多层实木地板，营造更加安静的氛围。

卫生间水台采用大理石交付，配备暖风机逯恣祯，马桶为悬浮式马桶。


五大系统


项目舆情
截止2017年4月1日，项目舆情情况如下：
百度搜索绿地海珀滨江首页均为推广信息。

相关搜索存在2个负面搜索。

百度地图上信息较少，缺少案场电话、项目介绍以及楼盘图片。


2
价值分析
居住价值
绿地海珀滨江为高品质改善型项目。
1、区域内规划多种交通方式，出行方便。
2、为绿地旗下高端产品系“海珀”系，户型以大户型改善为主吴胜明，更拥有一线江景，居住舒适度高。
3、物业管理为品牌物业公司，物业服务水平有保障。
4、靠近河西CBD，以及规划中的CBD二期、三期，工作方便。
5、教育资源丰富，方便小孩就学。

投资价值
1、河西南作为未来南京新中心，各种规划利好，区域价值显著。
2、河西南新房均价在35000元/㎡以内，而二手房价格远高于新房价格。
河西南二手房
楼盘
3月挂牌均价（元／㎡）
五矿崇文金城
42816
海峡城
36103
河西南新房
楼盘
在售价格
绿地海珀滨江
目前均在35000元/㎡以内
佳兆业城市广场
正荣润峯
朗诗熙华府
金地中心风华
3、市场遇冷而河西南依旧火热，一房难求。
4、“海珀”系为绿地旗下最高端产品系，产品品质好，高保值。
5、绿地、华侨城两大品牌开发商联合打造，品牌有保障。

品牌价值
绿地集团作为世界500强企业，2016年全年销售额为2513.1亿，位居全国房企销售金额TOP100榜单第4位，房地产项目遍布全国，甚至发展到海外市场。

绿地在南京打造包含紫峰大厦、绿地玉晖、绿地海珀滨江等多个项目。

深圳华侨城房地产有限公司是央企华侨城集团全资子公司，是国家一级房地产综合开发企业，建设了包含深圳华侨城、北京华侨城、成都华侨城、上海华侨城等多个大型综合性旅游项目和高尚居住社区。
业务版图：


3
SOWT分析
S（优势）
规划：
河西南未来将成为南京新中心，区域内交通、教育、生活休闲等配套都十分完善。
品牌：
绿地集团作为世界500强品牌房企，2016年全国房企销售额TOP榜排名第4，实力雄厚，品牌有保证。
品质：
绿地海珀滨江作为绿地住宅最高端产品系列，从建筑用材到内部装修都是高标准，更是河西南唯一拥有一线江景的住宅项目。

W（劣势）
配套不成熟：
区域内各项配套均在规划建设中，尤其是日常生活的需求目前难以满足，还需要较长时间发展。
房源不足：
河西南住宅的居住、投资价值显著，导致需求高涨，一房难求蒲提。

O（机会）
升值潜力：
河西南作为热门板块张政雄，在目前市场遇冷情况下依然一房难求，且新房价格低于二手房价格，升值潜力较大。
发展前景：
河西南规划为未来南京新中心，区域发展前景广阔。

T（威胁）
政策：
政府限购限贷政策不断加码，限制了部分购房者的购房需求。

（以上内容为小编人工釆集，如有信息偏差还请直接留言提示，以做完善春暖香浓，不胜感激怀宁天气预报！）
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