厦门国际银行上海分行休闲农业:解决土地和融资问题的新思路!-乡村振兴高参

2015年06月14日

休闲农业:解决土地和融资问题的新思路!-乡村振兴高参


我们知道要做休闲农业、一二三产融合、田园综合体都少不了要用到建设用地,但是建设用地的获取是非常困难的,实际上现在不少企业在探索使用空置的宅基地、四荒地、集体建设用地来发展这些项目,解决项目用地问题。
[宅基地]
我们国家宅基地政策很复杂,总结归纳下来有几个要点:
第一,集体所有。宅基地是集体所有的,房子是你个人所有,这种现象在全世界只有中国这样,你们家的房子盖到别人家的土地上,这是人民公社土地政策的延续,是非常不合理的。
第二,一户只能分一宅,你是农村户口,一户分一宅,你儿子结婚取媳妇分家了再分一宅。
第三,排他性原则,就是这个东西只有本村集体经济组织成员有资格获得宅基地,而且是无偿的,房子你盖掏钱,地白给你。
但是关键点在哪里?最关键的是宅基地集体所有,个人有使用权,因为房地不可分离,所以你在宅基地上虽然是你的房子,但是如何买卖都是不受法律保护的。
新政策:宅基地政策的重大调整
政策逐渐在探索宅基地三权分置,三权分置的政策从承包地应用到宅基地上了,宅基地既保留了原来的体制,又可以盘活用足城市资本,也可以进行经营。中央1号文件已经说了,国务院常务会议通过了这么一条双赢网,允许利用宅基地建设生产用房,创办小型加工企业,这是什么概念?
这个政策已经非常宽了,看你会用不会用,不是张三的宅基地买下来建工厂,不是这样折木奉太郎。我把碎片化的宅基地买下以后、流转过来以后,和政府合作,把它集中到一个地方,特色小镇的产业用地这样就解决了。三个村子,一个村子搞30多亩,这个村子70多亩,全部分散化、碎片化,但是集中到一个地方,你的土地就拿下了,这个空间特别大,但是操作技巧需要高一点,政策没有问题。

案例:浙江桐庐通过宅基地制度改革,破除城市资本下乡的制度障碍
宅基地重要的用途有两类:一是利用空心房做民宿;二是利用宅基地集中起来做产业。首先把宅基地确权,农民把宅基地卖给村集体,村集体和城市资本合作共同开发民宿,这就是为什么将来要走内生和外生企业合作路子,成本低,用地也是最佳方向。
浙江桐庐做的很好,发展民宿可以按照这个办法解决获得乡村宅基地和住房问题。
案例:四川省泸县
四川泸县成熟在哪里?桐庐可以用宅基地做民宿,泸县这个项目土豆周末秀,宅基地通过改革专门有一套宅基地的措施,最后这个县长讲,在泸县有一个项目,如果想落地根本不用征地,为什么?它有大量腾退出来的宅基地,直接将宅基地置换,入市就可以了,去年一个示范县可以腾出1万多亩土地,这些空置出来的土地,对于发展休闲农业、田园综合体、乡村民宿具有很大的发展空间。
探索宅基地的的使用方式
第一,宅基地有偿使用、有偿退出,本来是无偿的,但是搞成这样,法定无偿,但是节约有奖,超占有偿,退出补偿斗仙好玩吗,跨去有偿。
第二,特别重要的是允许宅基地在县域范围内流转,原来宅基地有两个,一是不准转让给本集体经济成员之外的任何人,尤其不能卖给城里人。但是蒋大民有一句话说严格限制城市资本购买宅基地后建立大别墅搞房地产,这里政策空间特别大。
第三,转化入市,这一点非常重要,转化入市是这个指标可以买卖。大家知道,四川重庆的地票制度,这个指标是之前的,大家看泸县的做法是转让约1万亩土地,入市可以获得7亿收入。
有几点可以解决你关心的最核心问题:第一,允许城市资本下来购买宅基地三权当中最后那个权,就是经营权。第二,跨区域可以解决碎片化以后集中变成一个集中面积,有利于搞田园综合体、有利于搞特色小镇。第三,可以转让入市,潜在收益非常大。
[四荒地]
购买四荒地:风险与机遇
仍然是政策界定的四荒地概念,千万不要拿学者规定的四荒地概念来操作,因为有政策含义,政策说这个是四荒地那就是四荒地。具体去当地土地部门查证土地性质。
案例:购买四荒地建设田园综合体成功实践——左权县日月星辰生态庄园
左权县芹泉镇营疙道村,老支书陈拉成及5个儿女投入全家身价,用10年时间,把800亩荒地建成田园综合体,四荒地很便宜,几乎白给,这是十几年前,先生态,后生活设施,张兆艺与旅游结合朱炜强,搞了几年以后,开始运营起来了。
所有特色材料、所有建筑形态、所有物化的东西用的都是本地的材料,这个特别好:第一,突出特色;第二,大幅度降低了成本;第三,满足了城市里到这个地方看真正原生态的乡村景色要求。最大的傻瓜就是把原生态去掉,自己花钱从城里买一套东西,把城市搬到乡村,这是愚蠢之极。
地取材,既突出了特色,又降低了成本。

潜力巨大,埋藏金矿的四荒地
四荒地法律规定承包周期为50年,在国家政策支持鼓励城市资本下去承揽四荒地,但是四荒地也有他自身的问题,它的优点是成本低,10年、8年以前几乎是白给,现在虽然不是白给陈绿平,但是价格高不到那里去,关键是最大的问题是基础设施差,山西有一个老板10年前大规模进山买四荒地,做了一个生态庄园,发展特色窑洞,付之于商业设施、娱乐设施,太有特色了,购买四荒地就是购买未来。但是基础设施差一些,所以你可以选择。
[集体建设用地]
集体建设用地直接发展产业:四川双流港龙工业园的案例
在集体土地上搞一个产业园,建立好基础设施,所有外来的企业进来全部是租赁,不卖,要的就是这个平台,要长久盈利,外来企业也高兴,因为厂房成本降低到最低浦江人才网,四川黄龙港就是这样一个案例。利用农村建设用地发展工业项目综合体,形成产业基础,政策没有障碍,但是关键是你要和农村集体经济组织良好合作永顺一中。农村的空置的空心村和集体建设用地很多。
案例:利用废弃的集体建设用地空心村建设特色小镇
空心村虽然空置,但是土地是集体建设用地,并且成本非常低。洋家乐如何利用的土地?就是空心村再改造阳城天气预报,有什么投入?土地几乎一分钱不花,玩的就是原生态,就不增加人工的建筑,就恢复自然。
裸心谷,整个莫干山的洋家乐几乎50%-60%在空心村的基础上做的,这是非常成功的案例。比如说山西,山西有1000多个高山之巅的空心村p40战斗机,小村落,建筑非常好,有一些是明清的。现在已经成为全国的标杆性产品。
新政策:改革政府单一供地模式,利用集体建设用地直接建设租赁住房
改变由政府单一供地模式,主要是推进这个方面,农民集体建设用地直接供地。
集体土地上建设住房不走招拍挂、不用转化成国有用地、不用缴纳土地出让金,但是受到严格限制。
但是集体土地抵押贷款存在政策限制,无法融资。项目资产证券化难度大,建成后依靠出租,收回投资慢。开发主体目前政策规定是集体经济组织,这个集体经济组织,除了北上广、长三角、珠三角集体经济组织有一定实力之外,东西部比较差,但是给大家提供了机会,建议你们和集体经济组织合作共同开发。
案例:利用集体建设用地解决特色小镇用地——北京创客小镇
最大优势是,在北京如此缺地、价格如此之高的情况下搞土地,成本很低,做成了,效果非常好。创客小镇的开发模式可能是未来集体土地和集体经济组织合作开发的典型案例。
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